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3 juin 2011 5 03 /06 /juin /2011 09:30

Damien Viguier

Avocat - Docteur en droit

 

Lire cet article sur le site du Cabinet

 

L’Etat prend en charge une partie des intérêts dus à cause d’un emprunt contracté afin de devenir propriétaire de son logement. Cette aide prend la forme d’un crédit d’impôt imputé sur l’impôt sur le revenu, l’excédent étant restitué (loi du 21 août 2007, art. 5, créant un art. 200 quaterdecies CGI).

 

La première condition est d’être contribuable fiscalement domicilié en France, et la disposition est exclusive de la réduction d’impôt à raison d’un investissement immobilier outre-mer (art. 199 undecies A CGI).

 

Le montant du crédit est de 20% des intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement ; mais chaque année le montant des intérêts ouvrant droit au crédit est limité à 3 7500 euros pour un célibataire, un veuf, un divorcé, et au double pour un couple. Ces montants sont doublés lorsque la personne seule ou l’un des membres du couple est handicapé. Il faut aussi compter 500 euros supplémentaires par personnes à charge (précision : si le même enfant est à charge de deux personnes, le plafond n’est plus que de la moitié). Ces sommes, pour une annuité, vu que le montant du crédit est de 20% pendant cinq ans, donnent également le chiffre du plafond de l’avantage fiscal total.

 

Précisons d’abord les conditions d’obtention de cette disposition avant d’envisager son
application aux emprunts en cours.

 

I. Conditions d’obtention du crédit d’impôt
Les conditions tiennent aux deux éléments en cause : le logement et l’emprunt.

 

A) Le logement
Certaines conditions tiennent à la manière dont est acquis le logement, d’autres
tiennent au logement en lui-même.

 

a) Opérations d’acquisition du logement
C’est le financement de l’acquisition, de la construction ou de l’acquisition d’un terrain pour la construction d’un logement qui doit être la raison de l’emprunt.

 

L’acquisition peut se faire indirectement par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés qui met gratuitement le logement à la disposition du contribuable, mais en ce cas il ne faut pas que ce logement ait antérieurement appartenu au contribuable directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés. Sans cela la manoeuvre consisterait en quelque sorte à se vendre à soi-même un logement afin de bénéficier de la mesure en tant qu’acquéreur.

 

 

b) Conditions auxquelles doit répondre le logement
Le logement doit être habitable. Il doit s’agir d’un logement qui réponde à des normes minimales de surface et d’habitabilité (mentionnées à l’art. 244 quater J CGI).

 

Le logement doit être habité. Il doit être affecté à l’habitation principale du contribuable à la date du paiement des intérêts.

Ou bien, lorsque le logement construit ou acquis en l’état futur d’achèvement est destiné à l’habitation principale du contribuable, il doit être habité dès son achèvement.

En ce cas les intérêts versés avant l’achèvement peuvent bénéficier de la mesure, à condition que le contribuable s’engage à affecter le logement à son habitation principale « au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion du contrat de prêt ». C’est-à-dire que si le prêt a été conclu le 23 août 2007, l’année 2007 est celle de sa conclusion, l’année 2008 la première qui suit et 2009 la seconde : le logement doit être habité le 31 décembre 2009.

Néanmoins, le crédit d’impôt est accordé, exceptionnellement, lorsque le contribuable n’est plus en mesure de faire cette affectation en raison d’une mutation professionnelle (mais le logement ne doit pas être loué et le contribuable ne doit pas acquérir une nouvelle habitation principale – ce qui soulève le cas du changement d’affectation géographique).

Sinon, lorsque le logement n’est pas habité à temps, « le crédit d’impôt obtenu par le contribuable fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelle l’engagement n’a pas été respecté et au plus tard au titre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion du contrat de prêt », ce qui est susceptible de donner lieu à une majoration (application de l’art. 1729 CGI).

 

B) Conditions tenant au prêt
Il s’agit donc de favoriser l’emprunt dont le motif est de devenir propriétaire de son logement.

Le prêt doit être souscrit auprès d’un établissement financier, dans un Etat de la Communauté européenne (ou autres, sous conditions).

Lorsque le prêt n’est pas directement souscrit par le contribuable, mais par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés qui met gratuitement le logement à la disposition du contribuable, il est tenu compte des intérêts payés à proportion de la quote-part des droits du contribuable correspondant au logement concerné. Le prêt contracté doit avoir directement les opérations susvisées pour objet. Mais il peut s’agir d’un prêt contracté pour se substituer ou rembourser un prêt initial qui réponde à cette condition. La mesure s’applique alors à celles des annuités restant à courir (si le second prêt est contracté trois ans après le premier, la mesure peut s’appliquer encore deux ans). Mais dans la limite des intérêts qui figurent sur les échéanciers des emprunts initiaux (si les nouveaux intérêts sont supérieurs aux anciens il n’est pas tenu compte du dépassement).

 

Les frais d’emprunt et les cotisations d’assurance contractées en vue de garantir le remboursement sont exclus.

 

(lire la suite : Les emprunts en cours)

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Published by damienviguier.over-blog.com - dans Achat ou vente d'immeuble